鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！引言：很多房屋的共有人之間存在矛盾，導致房屋的使用和收益價值不能體現（如房屋長期空置、得不到應有的維護保養、不能出售變現等），這說明共有房屋的使用收益陷入僵局。對此僵局，如何破？《物權法》第九十九條規定：“共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。”根據上述法律規定，可以通過分割共有物的方式來解決共有房屋的使用收益陷入的僵局。案由可能是分家析產糾紛、離婚后財產糾紛、共有物分割糾紛等。對于共有物的分割，需要注意的是：1、共同共有如果房產是共同共有，要求分割房產的，需要共同共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割。共同共有的基礎喪失一般是指夫妻離婚等情形；有重大理由是一個兜底的規定，沒有明確的依據，要法院依據具體案情來進行判斷。2、按份共有如果房產是按份共有，共有人隨時可以請求分割，不要求共有的基礎喪失或者有重大理。但是不論是哪種方式，房產的分割方式一般都是：（1）房子判決給某一方，補償另一方錢款。至于補償的金額，需要確定房子的價值和雙方的份額。房子的價值的確定可以由雙方協商確定，或者經過雙方同意向中介機構詢價，或者最后的辦法就是對房價進行評估。前兩種方式的優點是快捷，但是需要各方當事人都同意，法院還要防止虛假訴訟侵害第三人的利益。最后一種方法的優點是權威和公正，但是缺點是時間成本和金錢成本比較高。至于份額，如果是按份共有，本來就有份額，不需要再進一步確定；如果是共同共有，以平均分配為原則。（2）房子賣掉，共有人分錢。這種方式的話房子的價值就好確定了，一般而言，賣多少錢就是多少錢。但是需要確定份額，如果是按份共有，本來就有份額，不需要再進一步確定；如果是共同共有，以平均分配為原則。附朱某某與劉某花、劉某、劉某飛分家析產糾紛案案情簡介：原告與第一被告原系夫妻，1997年4月21日辦理結婚登記手續，第二被告系雙方婚生子。第三被告系第一被告父親。2015年1月19日，原告及第一被告在本院主持下調解離婚，對夫妻共同財產及家庭財產未作分割。2015年9月，原告以無處居住為由，訴來本院，要求分割夫妻及家庭共同財產。另查明：坐落于本市青浦區青浦鎮盈港路1750弄121號401室房屋登記所有人為原告、第二被告及第三被告，產權登記為按份共有，其中原告20/%、第二被告60/%、第三被告20/%。產權登記時間為2009年12月7日。該房屋曾對外出租，租金由第一被告收取。又查明：2013年11月8日，原告曾將人民幣10萬元以儲蓄存款的形式存入個人名下，存期三年。因存單在第一被告手中，離婚后原告將該存單掛失，并將未到期的存款取出。庭審中，雙方一致確認，取款時本息合計101,000元，并要求在本案中一并予以分割。以上查明的事實，由原、被告的陳述，原告提供的結婚證復印件、產權證復印件、戶口本復印件、出生證明復印件及獨生子女證復印件，被告提供的存單等證據予以證明。上述證據并經庭審質證，本院予以確認。審理中，就401室房屋的購買及貢獻情況，原告稱，該房屋的購房款系原告所出，產證上的20/%的份額系原告個人份額，而非夫妻共同享有的份額。為證明其主張，原告提供了原告舅舅錢定榮出具的說明一份，主要內容為“茲由朱某某在2003年11月借我現金10萬元正，因買青浦民樂苑房屋，特此證明”。該說明無落款時間。三被告對該證據的真實性不予確認，認為錢定榮的身份、證據的出具時間、借款用途均不明確，故不予認可，且原告并未出資10萬元作為購房的首付款。三被告堅持認為，401室房屋系第三被告夫妻全資購買的，并稱，該房屋是動遷房，案外人張雪根具有購買401室房屋的動遷資格，因此第三被告夫婦于2003年4月向張雪根購買該房屋。根據規定，張雪根可以每平方米1,450元的價格購買,第三被告夫婦以每平方米1,800元購買，差價付給張雪根，其他房款代張雪根直接支付給上海浦西房地產開發有限公司。雙方約定產證先辦到張雪根名下，過5年后再將產證辦到被告名下。但期間張雪根認為賣便宜了，在2004年1月30日提出加價，因此第三被告夫妻又補了6,500元的差價，實際支付給張雪根的差價是38,000元。具體付款方式是2003年4月20日簽約時付款20,000元、2004年1月30日付款6,500元、2005年1月16日付款11,500元，共計38,000元。辦產證時，之所以按2:6:2的比例按份共有，是考慮到將來房子都要給第二被告的，因此就以第二被告為主，寫了60/%。因為是夫妻共同財產，因此，沒有把原告和第三被告的妻子名字均寫進去，只寫了男人的名字。為證明其主張，三被告提供了如下證據：1、房屋轉讓協議書復印件1份，證明2003年4月20日第三被告夫婦向案外人張雪根全資購買青浦區民樂苑8號403室房屋，估算的價格為每平方米1,800元。該房屋就是現在的401室房屋；2、取款憑證1組共22份，金額是177,351.38元，證明401室房屋的購房款是第三被告夫妻支付的，其中包含第三被告妻子王某某的2份存款取款憑證；3、收據1份，證明第三被告向房產公司先后支付143,566元購房款的事實。抬頭是寫的張雪根的名字，因為是代張雪根支付的。原告對證據真實性均無異議，堅持認為錢都是原告付的，憑證在被告手中。審理中，就401室房屋的價值，原告稱，如無法判決房屋歸原告所有，要求折價分割，房屋現值180萬元。三被告則認為，如判決房屋歸原告所有，同意該意見。但如判決房屋歸三被告所有，認為房屋價值144萬元。庭審結束后，原告向本院表示，不申請對房屋進行評估，要求法院在144萬元至180萬元之間確定。審理中，案外人王某某向本院表示，不要求參加到本次訴訟當中來，涉及其本人、第三被告的夫妻共同財產的主張和處分權利，由第三被告全權處理，對第三被告在本次訴訟中處分夫妻共同財產的行為均予以認可。裁判原文節選【案號：上海市青浦區人民法院（2015）青民一（民）初字第2882號】根據庭審查明的事實，本院認為，根據我國物權法的規定，不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。據此，根據401室的產權登記情況，原告應為401室房屋的按份共有人。而根據我國婚姻法的規定，夫妻關系存續期間取得的財產，歸夫妻共同所有。因此，雖然原告對系爭房屋享有20/%的所有權，但該所有權系在原告與第一被告夫妻關系存續期間所獲得，應為夫妻共同財產，歸雙方共同共有。另據相關法律規定，共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因此，在原告與第一被告業已離婚的情況下，原告作為401室房屋的權利人，有權要求對該房屋進行分割。基于房屋產權比例，以及原被告之間的關系，本院認為，應判決其名下的20/%份額應歸第一被告所有，并由第一被告支付相應折價款為宜。關于房屋價值以及第一被告應支付的房屋折價款，由本院根據原被告雙方意見及本案實際情況確定。庭審中，原告及第一被告一致要求分割已被原告取出10萬元存款的本金及收益，于法無悖，本院予以準許。雙方一致確認的本息101,000元，應系夫妻雙方共同財產，原告離婚后對該款的部分消費應視為其個人支出，理應支付第一被告相應款項。根據本案實際情況，本院確定，原告與第一被告應支付給對方的財產折價款兩相折抵后，第一被告還應支付原告11萬元。據此，依據《中華人民共和國婚姻法》第十七條、《中華人民共和國物權法》第九十三條、第九十四條、第九十九條、第一百條之規定，判決如下：一、坐落于上海市青浦區青浦鎮盈港路1750弄121號401室房屋所有權由被告劉某花享有20/%、被告劉某享有60/%、被告劉某飛享有20/%。二、被告劉某花應于本判決生效之日起十日內支付原告朱某某財產折價款11萬元。本案受理費5,050元，減半收取2,525元，由原告朱某某、被告劉某花各半負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
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